Plano Diretor: Outorga Onerosa e Potencial Construtivo são os novos temas.

Redação/Portal de notícias e fotojornalismo Natal/eliasjornalista.com

Dando prosseguimento à série de publicações sobre pontos importantes da minuta da revisão do Plano Diretor de Natal, a Prefeitura do Natal traz como tema esta semana a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e Transferência do Potencial Construtivo (TPC), importantes instrumentos de ordenamento urbano. O material está sendo produzido pela coordenação técnica do Plano com comentários e simulações sobre a aplicação destes instrumentos. O conteúdo pode ser acessado também no Instagram do PDN.

Por definição, a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é uma concessão emitida pelo poder público para que o proprietário do imóvel construa acima do coeficiente básico estabelecido pelo Plano Diretor, mediante o pagamento de uma contrapartida financeira. Atualmente, no Plano Diretor vigente, Lei complementar 082/2007, a alíquota de referência para cálculo dessa outorga é pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB).

De acordo com a coordenação, isso traz uma falha no quesito conceitual e social, pois essa fórmula tem o CUB como referência, nivela todos os terrenos, situações sociais, entre outras, a um único valor e não leva em consideração as situações sociais e contexto onde a obra pretende se instalar. Isso porque, dentro de um município, o CUB não varia.

E, comparando as propostas existentes para o cálculo da outorga, percebe-se que em algumas situações há significante diferença de valor a ser cobrado, a qual reflete exatamente as disparidades sociais e econômicas que existem no tecido urbano. Considerando a realidade do mercado na cidade, foi verificado que se forem cobrados valores superiores aos propostos, o instrumento de outorga se tornará inviável. Diante disso, a equipe da Prefeitura entendeu que a referência do CUB poderá trazer o aumento da disparidade de qualidade de ambiências reconhecidas hoje entre as áreas mais valorizadas e as desvalorizadas.

No que se refere à Transferência de Potencial Construtivo (TPC), que é um instrumento instituído pelo Estatuto da Cidade, tem por objetivo transferir os potenciais construtivos do lote, que, por força de lei, é afetado por restrição imposta pelo Poder público. Esse potencial construtivo poderá ser transferido de um lote com restrições urbanísticas para outro lote com capacidade de infraestrutura adensável. A transferência é concedida pelo Poder Público, por meio da outorga onerosa.

Se comparadas as fórmulas para aplicação da Outorga defendida pela Semurb e pelo Concidade, na minuta de revisão PDN, pode-se observar que: a proposta da Semurb é sistemática e considera a localização do imóvel para estabelecer as condições de transferência, minimizando o subjetivismo porque aplica o Imposto de Transmissão Intervivos (ITIV) como base de cálculo, ratificando o caráter transversal do instrumento.

Já a proposta do Concidade é parcialmente sistemática. O zoneamento urbano é seguido, com possibilidade de acréscimo ao CA adicional em função da proximidade dos eixos estruturantes. No entanto, sem considerar os impactos no sistema viário e reintroduzindo o subjetivismo à análise, o que entende-se como um problema que pode trazer distorções na aplicação do instrumento, comprometendo a infraestrutura instalada. A aplicação do CUB é prática e direta, mas distorce o mercado, por nivelar por baixo, o valor de aquisição do solo.

Confira AQUI os comentários e as simulações  https://bit.ly/outorgaepotencial