Crédito: Foto: Kívia Pandolphi.

Um ano após entrar em vigência, o atual Plano Diretor de Natal (PDN) traz expectativa de novos investimentos para a capital potiguar. A legislação com novas prescrições urbanísticas baliza as licenças que são emitidas pela secretaria municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb). O total de 48 procedimentos tramitaram na pasta após a sanção do texto pelo prefeito Álvaro Dias, no dia 7 de março de 2022, até o dia 28 de fevereiro deste ano. E revelam o interesse de se construir na cidade, as zonas Sul e Leste são as mais procuradas pelos investidores.

Desses procedimentos, 46 são de consulta prévia, um está em fase de emissão de alvará e outro está em processo de análise. O número representa um aumento de 39,3% em comparação ao triênio 2019, 2020 e 2021, que juntos, somaram 33 consultas prévias. “ Isso mostra que há uma corrida no mercado para entender e investir na cidade” revela o titular da Semurb, Thiago Mesquita.

E acrescenta, “um ano após a sanção pelo prefeito Álvaro Dias, o Plano Diretor já é um sucesso em termos de demandas de novos projetos na Semurb. Estamos até o presente momento com 48 projetos entre consultas prévias e projetos em andamento de licenciamento, tanto da parte ambiental quanto da urbanística”.

Ainda segundo ele, a análise está sendo feita com bastante celeridade pela secretaria, que se encontra informatizada, com os processos 100% online, facilitando a entrada de documentos e a análise do projeto. “A nível nacional a Semurb é que mais desburocratizou seus procedimentos nos últimos anos. Estamos colhendo bons frutos e continuamos trabalhando com capacitação interna, fazendo parcerias com instituições para melhorar esse diálogo e dar mais celeridade aos processos de licenciamento”, informa.

Vale ressaltar que a consulta prévia é uma abertura de processo interno na secretaria, e que não dá autorização para construção. “Somente após a fase da consulta é que o interessado pode dar entrada na documentação para o processo de licença prévia e alvará. Ela é uma espécie de análise preliminar do projeto arquitetônico ou de potencial construtivo de terrenos, sempre que o interessado deseje orientação do corpo técnico do órgão municipal de licenciamento acerca dos requisitos legais para a execução do empreendimento”, explica o secretario.

Durante a análise é visto se há ou não potencial construtivo para a área. E caso haja deferimento, o contribuinte poderá dar abertura a um novo processo, esse sim, de construção. “Geralmente, 95% das consultas se tornam processos”, conta Mesquita. E explica também que as construções de uso multifamiliar, como condomínios de duas a cinco torres, são predominantes entre os projetos de consulta prévia.

“Os bairros de Capim Macio e Lagoa Nova, na zona Sul, e Petrópolis, na zona Leste, são as principais áreas de busca para os investimentos. Mas também existem processos para a zona Norte. Nossa expectativa é que esses processos continuem aumentando, principalmente na região Norte, onde houve um aumento significativo dos coeficientes de aproveitamento, do potencial construtivo dessa área tão importante para o Município”, destaca.

Mudanças importantes

Mesquita destaca também algumas mudanças importantes, principalmente na orla da cidade com o novo PDN. Segundo ele, de Ponta Negra a Redinha foi alterado o uso e nessas áreas de grande potencial turístico se passou a permitir o uso misto, ou seja, além de hotéis podem ser instalados empreendimentos multifamiliares.

“Na Via Costeira foram três alterações: o lote mínimo, que era de 20 mil para 2 mil metros quadrados, para permitir investimentos menores, permitindo a construção de pousadas, day-use e restaurantes, aumento da taxa de ocupação do solo de 40% para 60% e a multipropriedade”, enumera o titular da Semurb.

Enquanto que nas praias centrais vai ser permitido uma maior verticalização. “Na ponta do Morcego será permitido construções de até 65 metros, ao longo da Avenida Café Filho, excetuando-se as áreas de interesse social, na primeira quadra serão permitidos construções de 21m, na segunda 27m e na terceira 60m . E na Redinha será permitida em todas as quadras empreendimentos de até 30m, bem acima dos 7,5 metros permitidos anteriormente”, acrescenta.

Já na zona Norte, que anteriormente era considerada uma Zona de Adensamento Básico, com o novo plano levando em consideração as bacias de esgotamento sanitário, todos bairros irão variar de 1,5 a 5 o potencial construtivo. Ou seja, em algumas regiões o potencial construtivo será cinco vezes mais. “Já identificamos varias consultas prévias, o que mostra que aquela região será um local de grandes investimentos da construção civil nos próximos anos”, revela Mesquita.

Para facilitar a consulta sobre as prescrições urbanísticas, a secretaria publicou em seu site um mapa interativo que proporciona a ver quadra por quadra, o potencial construtivo e todas as outras prescrições: taxa de ocupação do solo, gabarito, recuos, taxa de impermeabilidade e a bacia. Todo o regramento do Plano está a um clique do mouse, facilitando a transparência e a análise de entradas de projetos”, finaliza.

O Plano Diretor

A Lei Complementar 208/2022 contém alterações e diretrizes importantes, que interferem nos aspectos socioeconômicos, ambientais, arquitetônicos, culturais e na inclusão e humanização da cidade.

E traz novas temáticas como rotas acessíveis, plano de monitoramento de áreas de risco, plano de mudanças climáticas e dos sistemas de infraestrutura e serviços urbanos.

Bem como, a mudança de direcionamento para os eixos de mobilidade, ampliação dos usos nas áreas costeiras, e definição dos coeficientes de aproveitamento por bacias de esgotamento sanitário, fundamental para segurança de quem investe e de quem compra.

E ainda, novos e modernos instrumentos urbanísticos como Projeto Urbano Local (PUL), Arrecadação de Imóveis Abandonados, Fruição Pública, Fachadas Ativas, Permeabilidade Visual entre outros.

O Plano foi aprovado em 23 de dezembro de 2021 após debates na Câmara Municipal e sancionado pelo prefeito, em 7 de março de 2022 e após, no dia 8 foi publicado em Diário Oficial.